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美甲店开在哪?选址出错亏破产
Original
挖数
挖数
2023-02-21
收录于合集 #开店
5个
这是佛山南海一个很大的小区,2000年左右建成,共8600户,5万人在住。楼盘时间久,入住率也高,因此小区的商铺一直很旺,甚至周边小区的人都会过来消费,商铺业主从来不愁租。但这天过来,竟发现好几处挂了旺铺招租。
出于好奇,我拨通上图美容店的招租电话,业主有点谨慎问我做什么的,我说开美甲店,一听业务吻合,业主立刻变得非常殷勤。
店铺上下两层,一层56平方,美容店之前签了5年期,每月租金10500元,如今租约到期,业主说疫情比较难,店租可减少到9300元/月,但要求每年涨500元
(5.3%年涨幅)
。
挂完电话,我突然对这边位置与租金的关系产生兴趣。
商业街位于小区2号门到7号门之间,大致布局如下:
红色格子是商铺
美容店在2号门左侧,这个位置比较尴尬,虽然挨着右边大马路,行人可进入商业街,但右侧有栏杆围着,汽车进不来,电瓶车进来较困难,也没有停车点,因此从右侧进来的人不多。
整个商业街客流最旺的是
广场
的位置,不仅有从外边进入小区的客流,还有小区里进入广场游玩的客流。
而且这6个门也不是都开,目前只有 2567 4个门开,34号门是一直封闭的,而7号门的左侧,由于临着江,从那边进入商业街的人,比2号门右侧大街进入的人还少。
以上是小区布局,我继续调研,下边这间位于4号门右侧,也是上下两层单层50平方左右,店租1万/月。
同位于4号门左侧,面积差不多,9300一个月
位于5号门右侧,稍微大点,上下2层各60平方,月租1.2万,还要2万进场费,年涨5%
打了有5个招租电话,确定2号门到5号门的区域,店租均价在1万左右
(这条商业街店铺,基本都是上下2层,单层50平方)
我又扫了6号门附近区域,果叔及右边那间分别是1.5万和1.6万的月租,面积跟上面的店一样。
果叔较靠近6号门,还有一间位于广场转角处,中介说位置好,哪个方向过来的人都能看见,月租2万
(箭头处)
然后7号门附近的最便宜,面积也是上下各50平方左右,月租在5500-7500之间,越靠左侧越便宜
问题来了,面积基本一样,假设我真的要开一间美甲店,
应该把店开在哪?
周五晚6点半我又来,因为这里有很多间在营业的美甲店,适逢下班时间,可以数下客人数,选址的答案也就出来了。
我把沿路看到的美甲店标注在地图上
一共9间美甲店,我分别在6点半和7点半2个时间点,记录店里客人数,2个时间点客人数相加得出以下结果
(红色数字)
:
答案非常明显,
7号门附近
是开美甲店最优选择,6号门附近虽然客人也多,但店租贵
(美甲店面积都差不多)
问题又来,明明7号门附近客流,跟2-5号门一样少,甚至更少,为何美甲店生意跟6号门附近一样旺?
7号门附近美甲店
6号门前广场
疑惑的我在7号门附近来回走,突然眼前一亮,7号门附近,聚集了非常多美容、康体、瑜伽以及养发的店铺,数了下竟有
19
间之多,除此之外其他类型的店很少。
又跑到6号门附近数,一共
4
间美容和养发的店铺,占比很少,更多是肉菜店、水果店、便利店和房产中介。2号门到5号门这段路最长,数了下共
8
间美容养发店,除此之外餐饮店最多。
也就是说这3个区域店铺定位是不一样的,这种定位的不同,可能是小区最初的规划,比如哪哪不能有明火不能做餐饮,也可能是自然形成,哪里生意好,存活下来的店越来越多。
7号门附近美容养发店多,过去消费的女性同时也有美甲的需求,店带店,美甲店生意自然旺。
2-5号门附近都是餐饮店,看了下在店男性居多,而且猜测在那吃饭的很多是附近店员,小区业主不会太多,这些人并不是美甲店目标客户。
以上是第一个原因,第二个想起中介下午的话,7号门附近楼盘都是150平方以上大户型,业主很多是做服装生意的老板,而2-5号门附近楼盘都是面积100平方以下小户型。
做服装生意的老板,大多是女老板,这些女老板当然是美甲店的
重点客户
,也就难怪7号门附近美甲店生意那么好了。
选址真的很重要,只有地毯式调研,把每个因素都了解清楚,才不会成为在2-5号门附近开美甲店的
冤大头
。
END
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